退室後、大家さんに部屋を返すときに、原状回復してから返すということになるのですが、原状回復という言葉は曖昧で、何処までが原状回復か分かりにくくなっています。
そのため、国土交通省の賃貸住宅標準契約書に基本原則が掲載されるようになりました。
内容は
「1、通常の使用をしていて起こる住宅の損耗の修繕費は貸し主が負担する。」
「2、故意・過失や通常の使用方法に反する使用による住宅の損耗の修繕費は借り主が負担する。」
とあります。
すなわち借り主にかなり有利な内容です。
具体的には1の損耗は日焼けや壁の黒ずみ等で2の損耗は子供の落書き等です。
退去時は、今まで貸して頂いた大家さんに感謝の意を込めて、キレイに清掃してから明け渡しましょう。
ときれい事を言いましたが、理由はどうであれ、退去時に部屋を清掃することで、大家さんも悪い気はしないので、出来るだけ、キレイにしましょう。
というのも、例えば、埃がたまってる程度なら、問題は無いですが、大きなゴミがある等ですと、敷金からゴミの撤去代を差し引かれます。
また、出来るだけ大家さんに揚げ足を取られないように、退去することで後々のトラブルの対策にもなります。
あとは、契約書にもよりますが、基本的に敷金は全額返ってくると思って下さい。
大家さんの都合で、リフォームを行い、壁紙やクッションフロアーを変えても、借り主は負担する必要はありません。（絶対ではありませんが、昨今の裁判の判例を見る限りでは、リフォーム代は家主負担が殆どです）
リフォームするのに、中古重機と中古建機までは要りませんが、職人さんを使う以上それなりの道具が必要なので、費用もかかりますよね。大家さんの立場から言うと、リフォーム代も考えて家賃設定した方が吉です。若しくは礼金を多めに取るかナンですが。
それと、トラブルになっても借り主は、仲介を行ってくれた不動産屋さんに相談するのは意味がないと思います。
関係が終わる借り主より、今後関係が続く大家の方が不動産屋にすれば大切だからです。
一言で敷金と言っても、地域や物件によっては、なかったり違う名称だったりすることがあります。
そこで、国土交通省が平成19年に地域別の敷金、礼金の徴収している割合、徴収額についてアンケート調査を行っているので、みてみましょう。
「・別紙2の1 賃貸住宅管理会社への調査結果」に割合、徴収額があります。
やはり地域により、差がありますね。
全体的には、見ると、敷金と比べて礼金徴収率は高くはありませんが、礼金の徴収率が多い地域、少ない地域が極端です。
そして、敷金徴収率は全体的に高いです。中でも同じ関西で兵庫県は高いですが、京都は低めですね。
このように、すむ地域により、敷金や礼金、保証金等の呼び方、金額、割合が異なることが分かりますね。
敷金と、良く聞きますが、敷金以外にも「権利金」「礼金」「保証金」「更新料」「手数料」「預かり金」等があります、敷金とどう違うのでしょうか。
まず、礼金や権利金についてですが、簡単に言うと、借り主が大家さんに「部屋（又は店舗）を貸してくれて有難う。」という形で、支払うお金です。大家さんに御礼として渡すので、敷金のように帰ってくることが有りません。
他に保証金ですが、
こちらは、敷金とよく似ています。関西地方では、敷金よりも保証金という名目で預かるところが多いように思います。敷金の場合は、基本的に全額返されることになりますが、保証金は、●％引いて返すというふうになっているケースが多いです。
次は「更新料」「手数料」「預かり金」についてです。
敷金は、契約時と解約時意外にも、登場することがあります。
例えば、資金を多めに5ヵ月分入れているとして、一時的に、借り主が家賃を払うのが困難になった場合、敷金を賃料に回してもらいたい場合等です。
もちろん契約上は、貸し主の承諾がないと、出来ませんよね。
借り主側からすれば、どうせあとで返ってくるお金なんで、家賃に使わせてもらってもいいんじゃない？
と思いたいですが、家主からするとそうはいきません。
敷金は、万が一の時に置いときたいお金です。
万一、借り主がこのまま、家賃を払わないとして、契約で決められた期間以上に滞納すると、契約解除する事ができますので、その間、払って頂けなかった家賃は敷金で補うことが出来ます。
その前に、敷金を減らして、家賃に充当する許可をして、敷金が無くなってから、家賃を滞納された場合、回収する事が出来ません。
また、敷金が無いと、部屋の原状回復を行うさいに費用が発生した場合、回収が困難になります。
そういった理由から、敷金を家賃に充当させてくれる大家さんは少ないでしょう。
敷金を払うか払わないかは、当事者の話し合い次第です。
契約前にどんどん大家さんと交渉しましょう。地域によって、敷金の相場や呼び方も変わってきますので、しっかりと、調査しましょう。
自分の住んでいる地域以外での契約のときは、契約書をよく見て、納得してから契約するようにして下さい。そうでないと、足元を見られて、法外な敷金を要求される危険もあります。
賃貸の場合でも借地の場合は、敷金を払わなければいけないことは少ないようです。借家の場合は、殆ど敷金が必要になります。
地域によっては、敷金でなく、保証金と呼ばれることもあります。保証金の場合は、**ヵ月ぶんのうち、**ヵ月を返還します。といった契約になるようですね。
山田さんは、佐藤さんにお金を100万円貸しましたが、佐藤さんは、催促しても、お金を返してくれません。
挙げ句の果てに夜逃げしてしまいました。
佐藤さんは、賃貸不動産に済んでいましたので、大家さんの加藤さんに問い合せると、佐藤さんの敷金は100万円あったそうです。
佐藤さんは家賃を滞納していませんでしたので、山田さんは敷金を大家さんから回収したいと思いますよね。
しかし、そんなに甘くはありません。大家の加藤さんからすれば、山田さんが佐藤さんにお金を貸していることは、関係ないので、佐藤さんにしか、返せないそうです。
そこで、山田さんは、佐藤さんにお金を貸すときに、公証人役場で公正証書を作っていただ事を思い出しました。
役所のお墨付きですので、これがあれば面倒な裁判は要らないのです。山田さんはいつでも、佐藤さんの敷金を差し押さえれることになります。
山田さんは、そのことを加藤さんに伝え、敷金を山田さんに返してもらうように伝えました。
しかし、、いっこうに返してくれる気配はありません。
続く・・・。
敷金という言葉は、賃貸物件を探す人にとって、とても馴染みのある言葉ですね。
しかし、敷金のことをよく分かっていないと法律的に問題になることがありますので、少し説明いたします。
敷金は契約終了時に戻ってくるのでしょうか。
答えは、もちろんです。
とはいっても、権利金と比べて、敷金の意味ってはっきりとしてますし、金額がそれ程多くないケースが多いです。
この敷金、法律的に言うと「債務不履行等が賃借人側に無い事を返還停止条件として金銭の所有者が賃借人に信託的に移転されたもの」ということになります。
ここでいう停止条件というのは、「売上げを上げたら、給与を上げてあげる」という約束の「売上げを上げたらの部分で、」これが実現すれば、約束の効力が発生します。
敷金は、法律的に詳細に言うと上記のようになるのですが、そんなに深い意味はあまりなく、簡単にいうと借り主が契約をちゃんと守って、満了すれば、返ってきます。
逆に家賃を滞納してたりすると、その分を差し引かれると言うことです。
不動産の賃貸借で、嫌なことですが、問題としてお金が絡む事があります。
そういったお金にもいろいろな種類、名前があります。
「権利金」「敷金」「保証金」「礼金」等の他にもいろいろあります。
賃貸借契約を交わす際に契約書に記載してあり、重要な意味を持っています。
意味をはき違えると、場合によっては、契約を打ち切られたりするような事も珍しくはありません。
そんな重大な、お金の問題ですが、日常で生活をしてる上であまり、厳密に考えられていないのが実情です。
万が一のトラブルの際に、泥沼にならないよう、しっかりと契約金、敷金等について理解する必要があります。
このブログでは、そんな敷金や権利金等について、説明したいと思います。
